易策略房地产企业纳税疑难实务问答：（一）

一、金太阳公司是一家房地产企业易策略，为促进销售在卖房过程中为业主提供零息首付贷，请问是否需要视同销售缴纳增值税?

答：不需要。

政策依据：《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第十四条的规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

㈠单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

㈡单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

㈢财政部和国家税务总局规定的其他情形。

根据上述文件可知，如果纳税人以取得经济利益为前提，则不属于无偿赠送。

开发商将零息首付贷作为促销手段，要求购房者必须购买其房产才能获得贷款，则贷款服务与房产销售形成“捆绑交易”。开发商通过销售房产获得对价，贷款服务的“无偿性” 被房产销售的经济利益覆盖，所以不属于无偿赠送，无需要缴纳增值税。

如果开发商通过非关联第三方提供零息首付贷，则第三方可能被税务机关认定为无偿提供服务，需视同销售缴纳增值税。

另外开发商在与客户签订售房合同时要明确零息首付贷与房产销售之间的关联关系，避免被认定为独立提供无偿服务而缴纳增值税。

二、金太阳房地产公司的售楼处如何进行税务处理?

答：第一，售楼处可以出售单独办理产权登记的，应当作为开发产品进行税务处理；如果未出售转为固定资产自用的，按照固定资产进行税务处理。

第二，售楼处无法办理产权登记，在相关的房地产项目销售完毕后交付给全体业主的，作为公共配套设施进行税务处理，售楼处的开发成本计入相关的开发项目的成本;

第三，售楼处属于临时建筑、相关的房地产项目销售完毕后拆除的，不属于开发产品或固定资产，属于销售过程中发生的支出，应当作为开发费用进行税务处理；

第四，售楼处是以经营租赁方式租入的，支付的租赁费作为开发费用进行税务处理；

三、金太阳房地产公司在商品房销售合同中约定为客户按揭贷款提供担保，后因客户未能按时还款收取客户的违约金，是否缴纳增值税与土地增值税?

答：违约金按照销售不动产的价外费用并入销售额缴纳增值税和土地增值税易策略。

政策依据：

《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定：价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)第三十七条规定：

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

㈠代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

㈡以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第五条，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第五条，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

四、金太阳房地产公司在取得士地后开发商品房的过程中，缴纳的城镇土地使用税是否应当计入商品房的开发成本?

答：不计入开发成本。

政策依据：

根据《企业会计准则》及2025年修订的《企业会计准则第30号—财务报表列报》，城镇土地使用税属于与日常经营相关的税费，与土地使用权的取得成本或开发过程无直接关联，需计入“税金及附加”科目，而非资本化计入开发成本，在计算士地增值税时不得扣除。

五、金太阳房地产公司取得一块土地，占地面积为20000平方米，容积率为3.0，土地取得成本为7000万元。当年企业在该土地上建设了一栋售楼处，建设成本为2000万元，占地面积为1500平方米，建筑面积为5000平方米，暂未进行商品房开发，问该售楼处如何缴纳房产税？（当地政府规定房产税的扣除比例为30%）

计算方法一：

当年应纳房产税

=(土地成本x售楼处占地面积/土地总面积+售楼处建设成本)x(1-30%)x1.2%

=(7000万元x1 500平方/20000平方+2 000万元)x(1-30%)x1.2%

=21.21万元

计算方法二：

因为售楼处占整个土地面积的比例1500/20000=0.075，小于0.5，应当按照售楼处面积的2倍分摊土地面积，因此

当年应纳房产税

=(土地成本x售楼处占地面积x2/土地总面积+建设成本)x(1-30%)x1.2%

=(7000万元x1500平方x2倍/20000平方+2000万元)x(1-30%)x1.2%

=25.62万元。

以上哪种方法正确?上述两种方法都不正确！